Mais uma fatia da cidade do Recife vai ser concedida para a exploração comercial da iniciativa privada, desta vez bem no centro da capital. Apesar do projeto para a concessão do chamado Distrito Guararapes estar se desenrolando há, pelo menos, dois anos, só nesta quarta-feira (30) o prefeito João Campos (PSB) e a prefeitura do Recife anunciaram a concessão horas depois da realização da única audiência pública sobre o edital.
A prefeitura divulgou que a audiência, realizada somente online, contou com a participação de 70 pessoas. Segundo fontes ouvidas pela MZ, além da falta de ampla publicidade, não era possível ver quem eram os demais participantes, nem comentar ou fazer perguntas no chat, o que contraria as regras de uma audiência pública.
Área que será concedida pela prefeitura do Recife para a iniciativa privada por 30 anos. Imagem: Distrito Guararapes/Reprodução
Crédito: ReproduçãoEm vídeo publicado nas redes sociais, João Campos afirmou na quarta-feira que o projeto no bairro de Santo Antônio agora foi aberto para a consulta popular. Mas não é verdade: a consulta pública sobre o projeto que já está pronto começou no dia 6 de outubro, também sem nenhuma publicidade pela prefeitura, e termina já na próxima terça-feira, 4 de novembro.
No vídeo, o prefeito do Recife afirma que 14 prédios serão comprados pela prefeitura. Desses, 12 para moradia, pra gente trazer quase mil novos apartamentos para o centro da cidade. E, fruto dessa renda, fazer a requalificação dos 140 mil metros quadrados do térreo. Dá 14 hectares. Em nenhum momento do vídeo ele afirma que não será a prefeitura quem vai fazer essa revitalização: a reforma e a gestão da área serão concedidas a uma empresa privada por 30 anos, que ficará responsável por reformar e vender esses apartamentos. A prefeitura também irá repassar a propriedade dos 14 prédios para a empresa que ganhar a licitação, ao fim da reforma dos imóveis.
Slide da apresentação que detalha a distribuição das unidades habitacionais do Distrito Guararapes.
Ou seja, a concessionária vai reformar os imóveis da prefeitura, transformando 12 prédios em 873 unidades habitacionais, e a prefeitura vai passar a propriedade desses imóveis para a concessionária, que irá fazer a comercialização dos apartamentos que serão enquadrados como Habitação de Interesse Social (HIS). A transferência de propriedade não será imediata com o início do contrato com a concessionária, mas sim condicionada e vinculada à execução de obras. Os outros dois imóveis serão só para uso comercial: uma cinemateca e um edifício garagem.
Na audiência e em apresentação para arquitetos e urbanistas, representantes do Gabinete do Centro do Recife, órgão da prefeitura, afirmaram que foram identificados 31 imóveis com necessidade de renovação, dos quais 14 estão dentro da concessão. Os demais esperam que sejam induzidos a reformas pelo interesse do mercado imobiliário. Mas, além das habitações da concessão, a prefeitura pretende, segundo fala nessas apresentações, custear de 30% a 80% do valor de aluguel de mais de mil unidades habitacionais de interesse social no centro.
Pela que consta na apresentação do projeto, disponível aqui, os 873 apartamentos do Distrito Guararapes não serão para famílias de baixa renda. As unidades terão em média 35m2 e irão custar em média R$ 310 mil um valor de R$ 8,85 mil por metro quadrado , acima do valor médio do Recife, que foi de R$ 8,40 mil em setembro.
Além de todas as vantagens oferecidas pela prefeitura, como o perdão de dívidas de IPTU, as unidades serão vendidas pelo Minha Casa, Minha Vida, programa de habitação da Caixa Econômica Federal que conta com subsídios federais. O programa se divide em quatro faixas de renda e valor de imóveis. Pela apresentação, o Distrito Guararapes vai atender somente as duas faixas de renda mais alta. Serão 34% das unidades para a faixa 4 (renda mensal de até R$ 12 mil e imóveis de até R$ 500 mil) e 66% para a faixa 3 (renda mensal entre R$ 4,7 mil e R$ 8,6 mil e imóveis de até R$ 350 mil).
“A prefeitura tem um discurso que engana. Pode até dizer que é habitação de interesse social, porque está dentro das condições do MCMV, mas não é de fato uma habitação para prover moradia no centro da cidade para a população que realmente necessita , critica o arquiteto e urbanista Natan Nigro, coordenador executivo do Inciti – Pesquisa e Inovação para as Cidades -, uma rede de pesquisadores da Universidade Federal de Pernambuco (UFPE). É um projeto que atende pessoas de uma faixa de renda que têm mais condições de adquirir um imóvel. As pessoas da faixa de renda 3 e 4 hoje moram na Torre, Espinheiro, Boa Vista. O propósito de habitação social não se concretiza nesse projeto para o Centro, afirma.
O projeto do Distrito Guararapes está bem alinhado com a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) sancionada no começo deste mês. A lei traz muitas vantagens para a empreendimentos tanto de HIS (Habitação de Interesse Social) e como no centro do Recife.
Uma delas é que a cada metro quadrado reformado para moradia no bairro de Santo Antônio, o incorporador recebe o direito de construir área adicional equivalente em bairros mais valorizados, como Boa Viagem. E é uma vantagem que pode ser passada de uma construtora para outra, como uma troca.
Outra vantagem da LPUOS é que empreendimentos enquadrados como HIS podem ser dispensados do atendimento obrigatório à Taxa de Contribuição Ambiental (TCA) e aos parâmetros de qualificação do espaço público, como calçadas mais largas.
Além disso, nesta semana a prefeitura do Recife também enviou para a Câmara de Vereadores dois projetos com benefícios imobiliários no Centro: o primeiro deles garante o perdão de IPTU e taxa de lixo da área coberta pelo Recentro; o outro permite a venda em leilão de imóveis que estão abandonados.
O projeto do Distrito Guararapes foi desenvolvido pelo escritório de arquitetura Jaime Lerner com sede em Curitiba e apresenta uma proposta bem diferente do que hoje é o centro do Recife. O Distrito Guararapes prevê a revitalização de 35 quadras do bairro de Santo Antônio. A praça da Independência, mais conhecida como pracinha do Diário, se torna um enorme pátio com bancos alinhados, sem sombra, com um totem vermelho. A avenida Guararapes, onde hoje só transitam BRT e ônibus, será aberta também para automóveis. O escritório foi contratado pelo BNDES, que fez a modelagem econômica do projeto de concessão. A página do BNDES sobre o projeto é erroneamente ilustrada com arranha-céus de São Paulo, e não do bairro de Santo Antônio.
Para a professora de Arquitetura e Urbanismo da UFPE Iana Ludermir, a proposta do Distrito Guararapes situa-se em um contexto de criação de um território de oportunidades no centro histórico do Recife. A avenida Guararapes foi, e ainda é, objeto de estudos e de elaboração de planos e projetos, tanto no âmbito acadêmico quanto do poder público. A área foi estudada e planejada como Perímetro de Reabilitação Integrada pela prefeitura no início da década de 2000, mas a realização das propostas, via de regra, sempre esbarrou no desafio de estruturar meios de financiamento para os projetos, contextualiza.
Para ela, não se trata de um desafio apenas de projeto, mas sim de realizar um projeto que inclua, adequadamente, aqueles que são hoje os usuários do espaço, que resistiram e dão significado ao lugar. Esse desafio e compromisso social não cabe ao escritório de arquitetura e urbanismo. Cabe à gestão pública, que acompanhará todas as etapas de implementação do projeto, afirma.